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7 月销售加速下探，权益销售额同环比降幅均达36%。7 月销售延续低迷态势，因为当前销售去化状况不佳，房企推盘积极性不足供应大幅减少，叠加传统的销售淡季，市场情绪依然处于缓步下滑的阶段。自4 月至今无论新房还是二手房都逐月回落，销售端二次探底。从7 月单月情况看，TOP100 房企实现单月操盘口径销售金额3474.1 亿元，同比降低33.6%，环比降低34.0%；权益口径销售金额2704.1 亿元，同比降低35.6%，环比降低36.1%。从累计情况看，1-7 月TOP100 房企实现操盘口径销售金额34094.3 亿元，同比降低4.8%，较上月累计同比降低4.9pct；权益口径销售金额27072.1 亿元，同比降低5.1%，较上月累计同比降低5.3pct。

TOP10 房企操盘口径销售额累计同比由正转负，TOP11-20 房企增幅降低至小个位数，其他梯队房企同比降幅扩大。从2023 年1-7 月操盘口径销售金额来看，唯一增长的是TOP11-20 房企，同比增长1.7%；TOP10房企排名第二，同比下降0.5%。跌幅最大的是TOP31-50 房企，同比下降14.7%。从2023 年1-7 月权益口径销售金额来看，唯一增长的是TOP10房企，同比增长3.3%；TOP11-20 房企排名第二，同比下降1.2%。跌幅最大的是TOP31-50 房企，同比下降15.7%。

10 强门槛提升，20 强、30 强和50 强门槛同比均降低，百强门槛同比变化不大。对比2023 年1-7 月与去年同期，操盘口径销售的门槛增幅最大的是10 强门槛。具体看，10 强门槛从936.0 亿元增长至1000.5 亿元，同比增长6.9%；20 强门槛从416.1 亿元下降至405.9 亿元，同比下降2.5%；30 强门槛从293.2 亿元下降至245.8 亿元，同比下降16.2%；50强门槛从178.3 亿元下降至149.1 亿元，同比下降16.4%；100 强门槛从65.8 亿元增长至66.0 亿元，同比增长0.3%。

房企累计同比增速普遍降低，国央企和民企分化明显，多数国央企累计同比仍保持较高增幅。从2023 年1-7 月累计操盘口径销售金额来看，TOP5房企分别为保利发展、万科地产、中海地产、华润置地、招商蛇口，分别实现销售金额2439、2095、1829、1740、1726 亿元。从累计操盘口径销售金额增速看，TOP40 房企有23 家实现同比正增长，较上月增加1 家。

重点房企1-7 月操盘口径销售额同比表现来看，华发股份49%、建发房产48%、滨江集团36%、招商蛇口34%、华润置地25%、中海地产23%、保利发展10%、越秀地产10%、绿城中国9%。

投资建议：中国房地产走过2021 年大周期拐点后，未来主旋律是分化，我们看好一线+不超过三分之二的二线+少量三线这个城市组合包，能在未来中周期跑赢全国整体水平，看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。

我们认为有必要去做强刺激进行托底。择股方向包含以下几个方向：1、竞争格局占优，A 股：滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、保利发展、万科A、金地集团；H 股：绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团、中国海外宏洋；2、有可能受益于一线城市政策放开的区域概念公司（北京—城建发展等）；3、物业：A 股关注招商积余；H 股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。

风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。

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